A permuta é um instrumento jurídico que permite a troca de bens entre as partes envolvidas em um contrato sem acarretar transações monetárias. É um tipo de recurso amplamente utilizado em trâmites imobiliários e comerciais, oferecendo flexibilidade, oportunidades de negociação vantajosas e segurança para os interessados — desde que, claro, tudo esteja embasado em um bom modelo de contrato de permuta.
Neste artigo, abordaremos em detalhes como funciona um contrato de permuta e quais são os cuidados necessários ao redigi-lo e disponibilizaremos um modelo completo para orientar a elaboração deste recurso jurídico. Vamos lá?
Modelo de contrato de permuta
Inicialmente, apresentamos aqui um modelo de contrato de permuta completo, editável e pronto para eventuais ajustes — neste caso, de imóveis. É só copiar o conteúdo abaixo e, com base nas dicas que apresentaremos na sequência, customizá-lo de acordo com suas necessidades específicas:
CONTRATO DE PERMUTA DE IMÓVEIS E OUTRAS AVENÇAS
Pelo presente Instrumento Particular de Compromisso de Permuta de Imóveis e outras avenças, que entre si fazem: de um lado, como primeiro permutante: ……………………………………. (nome completo), ………… (nacionalidade), …………… (profissão), portador da cédula de identidade RG nº e do CPF/MF nº …………..; e (se casado) …………….. (nome completo), …………… (nacionalidade), ……….. (profissão), portadora do RG nº ………….. do CPF/MF nº ……………..; casados em ……….. (dia, mês e ano), sob o regime de comunhão ……………….., na ……………. (vigência ou após) da Lei 6.515/77; residentes e domiciliados na ……………….. (endereço completo: rua [av.], nº, complemento, bairro, cidade, CEP, UF), doravante denominado simplesmente PRIMEIRO PERMUTANTE; e de outro lado, como SEGUNDO PERMUTANTE: …………….. (nome completo), ……………. (nacionalidade), ………… (estado civil), …………. (profissão), portador da cédula de identidade RG nº …………….. e do CPF/MF nº …………………, (se casado) e ……………………… (nome completo do cônjuge), ……………… (nacionalidade), ……….. (profissão), residente(s) e domiciliado(s) na …………….. (endereço completo: rua [av.], nº, complemento, bairro, cidade, CEP, UF), doravante denominada simplesmente SEGUNDO PERMUTANTE, têm entre si, como justos e contratados, o presente instrumento particular, elaborado nos termos da Lei, regido de acordo com as cláusulas a seguir:
DO OBJETO DO CONTRATO
O PRIMEIRO PERMUTANTE é legítimo possuidor do imóvel consistente de ……. (……) Lote(s) de terreno urbano ………. (com ou sem benfeitorias) sob nº ………………. (………) da Quadra nº ………. (…….), do Loteamento denominado “…………………”, na cidade e Comarca de …………, Estado de …………, com área de ………. m2 (……………. metros quadrados), assim descrito:
“mede ………. m. com frente para a Rua …………; nos fundos em igual medida, confronta com o lote nº …. , da frente aos fundos, no lado direito mede …….. m. e divide com o lote nº ………., e no lado esquerdo, mede ……… m., e divide com o remanescente Lote ………”; conforme …………. (memorial descritivo do Projeto de Subdivisão de Lote, aprovado perante a Prefeitura Municipal de ………, aos ………….. (dia, mês e ano), Processo nº ……….; inscrito na Prefeitura Municipal de …………… sob nº ……… com seu valor venal referente ao presente exercício, estimado em R$ ………………. (valor por extenso); imóvel esse, adquirido pelo (Contrato de Compromisso de Venda e Compra nº ………, Datado de ……… (dia, mês e ano) ou por meio de Escritura Pública lavrada em ……… (dia,mês,ano) no ….. (identificar qual é o tabelionato que lavrou a escritura); pelo preço da época de R$ …………. (………); submetido a construção de uma Residência com área de …………. m2 ( ………. metros quadrados) construídos, composta de ………. (…..) cômodos, sendo: …… (…..) Quarto, ….. (….) Cozinha, ….. (…….), ….. (….) banheiro e …. (…..) sala, todos com estrutura reforçada para o pavimento superior.
Imóvel esse que o primeiro permutante DECLARA estar livre e desembaraçado de quaisquer dívidas, ônus, dúvidas, hipotecas legais ou convencionais, arresto ou sequestro, penhora e cauções de qualquer natureza, foro ou pensão, e que inexistem sobre ele feitos aXXXXXXXXXXXXados ou ações pessoais ou reais reipersecutórias e, quanto ao seu aspecto fiscal, quites com todos os impostos, taxas e contribuições.
A SEGUNDA PERMUTANTE é legitima proprietária do imóvel consistente de …. (………) Lote de terreno ……… (com ou sem) benfeitorias, sob no ………. (………), com área de …….. (……….) metros, denominado “Sitio ………..”, situado em ……………. (localização), Município de …………, da Comarca de …………., Estado de ………….; com as seguintes divisas e confrontações: “Começa no marco nº …….. e daí desce até atingir ao marco nº ………., e daí deflete à direita e segue com o rumo na distância de ……… metros, confinando com o lote nº ……., dividindo com o lote nº …….., encerrando este perímetro uma área de ………… m2 (……… metros quadrados), cadastrado no INCRA sob nº……………
Imóvel esse, adquirido por meio de Escritura de Venda e Compra, lavrada em ……………. (dia, mês e ano), no ……….. Cartório de Notas da Comarca de ………………, no livro nº ……….., fls, ……….. pelo preço da época de …………… (valor por extenso), devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóvel da Comarca de ……………., em ………….. (dia, mês, ano), sob nº …….., da Matricula nº ……….; contendo as seguintes benfeitorias e melhoramentos: ……. (………) casas em ……………. (madeira ou alvenaria), cobertas de telha de ………… (amianto), caixas d’água instaladas, rede de energia elétrica com transformador (independente de uso único); imóvel esse que a segunda permutante DECLARA estar livre e desembaraçado de quaisquer dívidas. ônus, dúvidas, hipotecas legais ou convencionais, arresto ou sequestro, penhora e cauções de qualquer natureza, foro ou pensão, e que inexistem sobre ele feitos aXXXXXXXXXXXXados ou ações pessoais ou reais reipersecutórias, e, quanto ao seu aspecto fiscal, quites com todos os impostos, taxas e contribuições.
DO VALOR DOS IMÓVEIS
1º) O valor total do imóvel do PRIMEIRO PERMUTANTE é de R$ ………….. (valor por extenso).
2º) O valor total do imóvel do SEGUNDO PERMUTANTE é de R$ ………….. (valor por extenso).
DA PERMUTA DOS IMÓVEIS
Pelo presente instrumento e nos moldes do artigo 533 da Lei 10.806, de 10 de janeiro de 2XX2, os PERMUTANTES aqui devidamente identificados e qualificados, comprometem-se e convencionam PERMUTAR entre si os imóveis de sua posse e propriedade, ora objetos deste contrato, transferindo cada um e reciprocamente todos os direitos, domínio, posse e jus que exerciam sobre eles, sendo os imóveis de igual valor. (obs.: Se os imóveis forem de valores diferentes pactuar a respeito da diferença de preço).
Os PERMUTANTES dão a mais plena e irrevogável quitação, nada tendo a reclamar com base no presente contrato em questão do valor atribuído a cada imóvel.
DA IMISSÃO DA POSSE
O PRIMEIRO PERMUTANTE é neste ato imitido na posse do imóvel ora PERMUTADO a título precário, exercendo-a em nome do SEGUNDO PERMUTANTE até que lhes seja outorgada a Escritura Pública Definitiva de Venda e Compra na hipótese prevista na cláusula VIl; podendo, entretanto, nele fazer as obras e benfeitorias que desejar, ficando obrigado a respeitar as condições e posturas previstas na legislação pertinente e defendê-lo de ameaças, turbações ou esbulhos, tomando, desde logo e para tal fim, todas as providências, inclusive judiciais ou policiais; ficando o SEGUNDO PERMUTANTE isento de qualquer responsabilidade pela falta ou perda da posse, resultante da culpa ou negligência do PRIMEIRO PERMUTANTE, em não defendê-la.
O SEGUNDO PERMUTANTE é neste ato imitido na posse do imóvel ora PERMUTADO a título precário, exercendo-a em nome do PRIMEIRO PERMUTANTE até que lhes seja outorgada a Escritura Pública Definitiva de Venda e Compra na hipótese prevista na cláusula VIl; podendo, entretanto, nele fazer as obras e benfeitorias que desejar, ficando obrigada a respeitar as condições e posturas previstas na legislação pertinente e defendê-lo de ameaças, turbações ou esbulhos, tomando, desde logo e para tal fim, todas as providências, inclusive judiciais ou policiais; ficando o PRIMEIRO PERMUTANTE isento de qualquer responsabilidade pela falta ou perda da posse, resultante da culpa ou negligência do SEGUNDO PERMUTANTE em não defendê-la.
DOS TRIBUTOS
Todos os impostos, taxas, contribuições e demais tributos de qualquer procedência, mesmo os eventuais aumentos e majorações que possam recair, que pesem ou venham a pesar sobre os imóveis ora permutados, correspondente a cada um, ainda que lançados em nome de cada uma das partes, correrão, a partir desta Data, por conta exclusiva de cada PERMUTANTE, que se obrigam a pagá-los pontualmente nos respectivos vencimentos.
Parágrafo único: Comprometem-se as partes PERMUTANTES a efetuar, num prazo de ……. (………) dias desta Data, a atualização cadastral da titularidade do imóvel a si correspondente, perante a Prefeitura Municipal de cada imóvel.
Para tal providência, cada PERMUTANTE compromete-se a fornecer imediatamente toda a documentação necessária para esse fim, sob pena de rescisão contratual.
DA IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE
O presente Contrato é firmado em caráter irrevogável e irretratável, vinculando as partes por si, seus herdeiros e sucessores a qualquer título, sendo vedado os direitos de suspensão, arrependimento ou desistência, sob qualquer pretexto, obrigando ao seu fiel cumprimento respondendo cada uma das partes, pela evicção de direito, comportando adjudicação compulsória na hipótese de recusa, omissão ou impossibilidade de se outorgar ou lavrar em favor um do outro PERMUTANTE ou a quem estes indicar, o título definitivo do imóvel, com as seguintes exceções previstas neste instrumento.
Parágrafo primeiro: Como exceção aos princípios da irretratabilidade e irrevogabilidade ora expressamente constituídos, admite-se a rescisão deste instrumento por caracterização de infringência contratual e em especial por falta de entrega de toda a documentação do imóvel necessária à lavratura da Escritura Definitiva da propriedade, após o não atendimento de notificação judicial ou extrajudicial.
Parágrafo segundo: Também será considerada como exceção ao princípio da irretratabilidade e da irrevogabilidade, que leva à rescisão deste instrumento, o não cumprimento por parte dos PERMUTANTES das obrigações livremente assumidas neste instrumento.
Parágrafo terceiro: Processadas as notificações e comunicações devidas aos PERMUTANTES e decorridos os prazos convencionados sem atendimento e cumprimento da obrigação inadimplente, serão os imóveis devolvidos livre de pessoas e coisas, aos proprietários originários, mediante imediata imissão na posse, independentemente de qualquer outra formalidade ou da propositura de ação judicial de rescisão contratual.
DA OUTORGA DEFINITIVA DOS IMÓVEIS
A outorga da Escritura Pública Definitiva de Venda e Compra a cada uma das partes PERMUTANTES ou aos seus herdeiros ou sucessores a qualquer título, em serventia a ser determinada por cada PERMUTANTE, será efetuada no tempo oportuno que as partes em comum se manifestarem interessados em fazerem, obrigando-se, cada PERMUTANTE, a entregar toda a documentação necessária à transferência da propriedade, sob pena de assim não o fazendo incidir na culpa pela rescisão do presente instrumento; assegurando-se a cada PERMUTANTE o direito de adjudicação compulsória, em caso de recusa de uma das partes em assinar tal escritura definitiva, sem justificativas cabíveis e legais, responsabilizando-se pelas despesas judiciais e extrajudiciais que o caso despender.
Parágrafo primeiro: No tempo que as partes outorgarem a escritura definitiva um ao outro; os PERMUTANTES estarão obrigados a apresentar os seguintes documentos:
a) o título aquisitivo do imóvel, devidamente registrado no competente Cartório de Registro de Imóveis, ou o contrato de compromisso de venda e compra devidamente quitado;
b) certidão de propriedade, com filiação vintenária perfeita e negativa de quaisquer ônus e alienação do imóvel, expedida pelo Cartório de Registro Imobiliário da Comarca de cada imóvel;
c) certidão negativa de tributos que incidirem sobre o imóvel compromissado, expedida pela Prefeitura do Município da cidade em que se localiza o imóvel; acompanhada do carnê do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) do corrente exercício com as parcelas devidamente quitadas; no caso de imóvel rural, apresentar o guia de ITR (Imposto Territorial Rural) devidamente quitado;
d) certidões dos Distribuidores Cíveis e Criminal da Comarca do local de residência de cada PERMUTANTE, inclusive da Justiça Federal, pelo prazo dos últimos 20 (vinte) anos, em nome de cada PERMUTANTE;
e) certidão dos Cartórios de Protestos da Comarca do local de residência de cada PERMUTANTE, pelo prazo dos últimos 3 (três) anos;
f) certidões esclarecidas de ação ou pendências alusivas a quaisquer dos documentos acima mencionados.
Parágrafo segundo: Todas as despesas decorrentes da outorga da Escritura Pública Definitiva de Venda e Compra, tais corno, impostos de transmissão inter vivos e outros tributos, emolumentos e taxas de escritura e registro, certidões negativas e demais documentos, correrão por despesa e conta exclusiva de cada PERMUTANTE do imóvel a si correspondente.
Parágrafo terceiro: Fica estabelecido que não será permitido vender, transferir, ceder, no todo ou em parte, os imóveis objeto deste contrato, antes da outorga da Escritura Pública Definitiva de Venda e Compra, mesmo com a anuência por escrito das partes PERMUTANTES.
Parágrafo quarto: A tolerância por partes dos PERMUTANTES, em caráter excepcional, com respeito ao descumprimento das obrigações legais e contratuais, assim como as transigências tendentes a facilitar a regularização da documentação dos imóveis, não constituirão novação.
Parágrafo quinto: Se, a qualquer tempo, mesmo depois de imitida a posse definitiva dos imóveis, caso o seu título de propriedade for contestado, caberá a PARTE CULPADA, a sua regularização e indenização no caso de a contestação ser procedente.
DAS DEMAIS OBRIGAÇÕES DOS PERMUTANTES
Os PERMUTANTES obrigam-se a dar aviso um ao outro de eventual alteração de seu endereço residencial, dentro do prazo de 15 (quinze) dias da mudança, informando previamente o nome da rua e número da casa, bairro, CEP, cidade e outras informações necessárias para sua perfeita localização; obrigação essa, que deverá ser até a outorga da Escritura Pública Definitiva de Venda e Compra.
DA MULTA
O não cumprimento de qualquer das cláusulas deste contrato, acarretará uma multa de …….. % (………. por cento) sobre o valor do imóvel, além das custas dos tais procedimentos legais, para garantia dos direitos da parte inocente, nos termos da Lei.
DAS DISPOSIÇÕES GERAIS
1º) O presente instrumento somente poderá ser alterado ou modificado por aditamento ou retificação assinada por todas as partes contratantes.
2º) Operada a rescisão deste instrumento, em qualquer hipótese e por qualquer motivo ou razão, ficará cada PERMUTANTE de imediato liberado e autorizado de pleno direito a dispor do imóvel, sem ressalva ou restrição de nenhuma natureza, independentemente de quaisquer outros procedimentos judiciais ou extrajudiciais, perdendo um em favor do outro todas as benfeitorias, acessões e construções eventualmente realizadas, sem direito a indenização ou retenção.
3º) Os PERMUTANTES declaram expressamente que leram detidamente o presente instrumento, e em especial às condições do negócio e suas obrigações, não sendo lícita qualquer futura alegação judicial ou extrajudicial de que desconhecia as condições do negócio.
DO FORO
As partes elegem o foro desta cidade e Comarca de …………., com renúncia expressa de qualquer outro, por mais privilegiado que seja, para dirimir qualquer dúvida oriunda deste contrato.
Se as partes tiverem que recorrer ao Poder Judiciário para solucionar qualquer pendência decorrente do presente contrato, a parte perdedora arcará com as custas processuais e honorários advocatícios estipulados em …….% (…….. por cento) do valor atribuído à causa.
E, por estarem assim justos e contratados, assinam o presente instrumento em 03 (três) vias de igual teor e forma, para que produza seus legais efeitos, juntamente com duas testemunhas a tudo presentes.
(Local, data e ano)
(Nome e assinatura do sublocador)
(Nome e assinatura do sublocatário)
(Nome, RG e assinatura da testemunha 1)
(Nome, RG e assinatura da testemunha 2)
Quando usar um contrato de permuta?
O modelo de contrato de permuta é utilizado principalmente em situações em que as partes desejam trocar bens de valores equivalentes, evitando o uso de dinheiro. Como já destacamos no início deste artigo, este instrumento é bastante comum em transações imobiliárias, quando a posse de imóveis é trocada, como terrenos por apartamentos ou casas por lotes comerciais, por exemplo.
Diferentemente do que pode parecer à primeira vista, essa troca é totalmente legal e viável, visto que o contrato de permuta é embasado pelos artigos 533 a 535 do Código Civil Brasileiro. Artigos que, entre outros fatores, estipulam que, em uma permuta, cada parte é considerada simultaneamente doadora e receptora. E é muito importante que esses conceitos sejam bem compreendidos por ambas as partes para evitar disputas e desentendimentos no futuro.
Além disso, vale ter em mente que o contrato de permuta também pode ser usado para trocar veículos, mercadorias ou qualquer outro bem de valor. Afinal, este tipo de acordo é especialmente vantajoso quando as partes buscam minimizar custos de transação e evitar a necessidade de um financiamento.
Basta imaginar um cenário em que duas empresas optam por trocar equipamentos industriais de igual valor para atender às suas necessidades operacionais específicas, sem a necessidade de desembolso financeiro. Outra situação prática em que um bom modelo de contrato de permuta se faz valer é em projetos de desenvolvimento urbano.
Aqui, um incorporador pode permutar terrenos com um proprietário em troca de unidades construídas, permitindo que ambos se beneficiem sem que haja qualquer compensação financeira direta. Essa flexibilidade facilita a realização de negócios complexos e pode acelerar o desenvolvimento de projetos, aproveitando melhor os recursos disponíveis.
Não podemos deixar de mencionar que a permuta também é vantajosa em contextos fiscais, pois pode reduzir a incidência de impostos sobre transações monetárias. No entanto, independentemente do contexto, é crucial que as partes interessadas tenham em mãos um bom modelo de contrato de permuta, que seja estruturado de forma adequada para evitar problemas legais e para assegurar que os direitos dos envolvidos sejam preservados.
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Principais cuidados ao redigir um contrato de permuta
Redigir um contrato de permuta requer atenção a detalhes específicos para garantir a validade e a equidade da transação. A seguir, confira os cuidados essenciais:
1 – Defina claramente os bens envolvidos
É importantíssimo que o contrato descreva claramente os bens que estão sendo trocados. No caso de um modelo de contrato de permuta de imóveis, isso inclui detalhes como localização, características específicas e valor estimado. Adicionalmente, vale incluir o número de matrícula no registro de imóveis.
2 – Faça uma avaliação de valores
Embora a permuta não envolva dinheiro, é importante que os bens sejam avaliados por profissionais qualificados para garantir que a troca seja justa. Além disso, uma eventual diferença de valores, se houver, deve ser claramente especificada e acordada no contrato. Isso evita desacordos e garante que ambas as partes fiquem satisfeitas com a transação.
3 – Verifique potenciais ônus e gravames
Antes de finalizar a permuta, verifique ainda se os bens não possuem ônus ou gravames, como hipotecas, penhoras ou dívidas pendentes. A presença de tais encargos pode comprometer a validade do contrato e expor as partes a riscos legais e financeiros, complicando a situação do cliente ou da empresa que você representa.
4 – Observe com cuidado as cláusulas de rescisão
Incluir cláusulas de rescisão também ajuda a proteger os interesses das partes em caso de descumprimento do contrato. Por esse motivo, essas cláusulas devem especificar as condições sob as quais o contrato pode ser rescindido e as penalidades aplicáveis. Lembre-se de que ter uma cláusula clara de rescisão no seu modelo de contrato de permuta facilita a resolução de conflitos.
Perguntas frequentes
Um contrato de permuta é um acordo legal no qual duas partes trocam bens de valores equivalentes, sem envolver transações monetárias diretas. Cada parte atua como doadora e receptora simultaneamente.
Enquanto a permuta envolve a troca direta de bens, a venda é uma transação em que um bem é trocado por dinheiro. A permuta é regida por leis específicas (artigos 533 a 535 do Código Civil Brasileiro), diferentes das regras de uma venda tradicional.
Sim, é possível. Contudo, quando há diferença de valor entre os bens permutados, pode-se incluir uma compensação financeira para equilibrar a transação, que deve ser claramente especificada no contrato.
Conclusão
Neste artigo, entendemos que o contrato de permuta é uma ferramenta valiosa para negociações que buscam flexibilidade e otimização de recursos, eliminando a necessidade de transações monetárias. Se utilizado corretamente, pode beneficiar todas as partes envolvidas, facilitando trocas de bens de valor.
Para garantir que a permuta seja realizada de maneira eficaz, é essencial que o contrato seja bem estruturado, com todos os detalhes especificados e em conformidade com a legislação. Ao seguir as melhores práticas, advogados e gestores de contratos podem assegurar que as transações sejam conduzidas de forma transparente e sem complicações.
