Em um cenário econômico dinâmico, no qual a flexibilidade e a adaptabilidade são essenciais para o sucesso empresarial, o modelo de contrato de arrendamento ganha um papel de destaque. Afinal, ele permite que empresas e indivíduos utilizem imóveis e outros bens de maneira eficiente sem a necessidade de grandes investimentos iniciais.
Diante disso e considerando ainda a diversidade de usos para arrendamentos, desde espaços urbanos para comércio até propriedades rurais para agricultura, é primordial que os acordos sejam estruturados e geridos corretamente, mitigando riscos e promovendo relações contratuais saudáveis e equilibradas.
O que é um contrato de arrendamento?
Um contrato de arrendamento é um acordo legal no qual uma parte, chamada de arrendador, cede o uso e o gozo de um bem móvel ou imóvel para outra parte, chamada de arrendatário, por um período determinado e mediante pagamento regular.
Existem dois tipos principais de arrendamento: o simples e o porteira fechada. No arrendamento simples, o arrendatário recebe apenas o imóvel ou o terreno, sem equipamentos, móveis ou outros itens. Já no arrendamento porteira fechada, o arrendatário recebe o imóvel juntamente com todos os equipamentos, instalações, móveis e utensílios necessários para a operação imediata.
Um modelo de contrato de arrendamento comercial, por exemplo, pode ser usado por uma empresa para arrendar um escritório, uma loja ou um espaço industrial para exercer suas atividades sem precisar comprar o espaço.
Além disso, uma empresa também pode arrendar máquinas, veículos e outros equipamentos necessários para suas operações, evitando despesas de capital significativas e facilitando a atualização tecnológica.
Já em um modelo de contrato de arrendamento de terra, propriedades agrícolas são frequentemente arrendadas para cultivo de grãos, criação de gado ou plantação de florestas. Um agricultor, por exemplo, pode arrendar terras de um proprietário rural para plantar soja ou milho sem precisar comprar a área.
Há ainda o arrendamento mercantil, também conhecido no mercado financeiro como leasing, no qual os bens são arrendados com a opção de compra ao final do contrato, sendo comum para veículos, máquinas e equipamentos industriais. E o arrendamento por royalties, quando o arrendatário paga ao arrendador uma porcentagem da receita gerada pelo uso do bem, comumente aplicado em indústrias de mineração e petróleo.
No Brasil, essa prática é regulada por diversas disposições legais. Em casos rurais, é regida pelo Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/1964) e pelo Decreto nº 59.566/1966, que estabelecem os direitos e deveres de ambas as partes, garantindo que a utilização do bem ocorra de forma produtiva.
E o Código Civil, embora não dedique um capítulo exclusivo para tratar de arrendamento, tem disposições que se aplicam também a este tipo de contrato, principalmente nos artigos 1.144 e 1.145.
É importante esclarecer ainda que, embora sejam muito similares, há alguns pontos que diferenciam um contrato de arrendamento de um contrato de aluguel. No caso do aluguel, a contraprestação é monetária e se dá mensalmente. Já no arrendamento, é usual encontrar diversas periodicidades para essa contraprestação.
Outra diferença está no direito de aquisição posterior ao uso do bem. No contrato de arrendamento, é permitido que o arrendatário adquira o bem quando terminar o prazo previsto no acordo. Mas no contrato de aluguel, embora possa existir esse direito de preferência do locatário, a aquisição não pode ser feita sob o mesmo negócio jurídico.
Modelo de contrato de arrendamento
Trabalhar com um bom modelo de contrato para arrendamento é fundamental tanto para resguardar os arrendadores quanto para garantir que os arrendatários tenham seus interesses protegidos. Para otimizar o seu trabalho, disponibilizamos uma opção completa abaixo, neste caso, referente a um imóvel rural. A partir dele, você pode fazer adequações de acordo com o tipo de arrendamento dos seus clientes:
CONTRATO DE ARRENDAMENTO DE IMÓVEL RURAL PARA FINS DE EXPLORAÇÃO AGRÍCOLA
PARTES
(Nome do Arrendador), (Nacionalidade), (Profissão), (Estado Civil), (Documentos de Identificação – Carteira de Identidade e C.I.C), residente e domiciliado na Rua (xxx), n.º (xxx), bairro (xxx), cidade (xxx), Cep. (xxx), no Estado (xxx), e sua esposa (Nome), (Nacionalidade), (Profissão), (Documentos de Identificação – Carteira de Identidade e C.I.C), ambos capazes, neste ato denominado(s) ARRENDADORES(S).
De outro lado, denominado(s) ARRENDATÁRIOS(S), (Nome do Arrendatário), (Nacionalidade), (Profissão), (Estado Civil), (Documentos de Identificação – Carteira de Identidade e C.I.C), residente e domiciliado na Rua (xxx), n.º (xxx), bairro (xxx), cidade (xxx), Cep. (xxx), no Estado (xxx), e sua esposa (Nome), (Nacionalidade), (Profissão), (Documentos de Identificação – Carteira de Identidade e C.I.C), ambos capazes.
Têm entre os mesmos, de maneira justa e acordada, o presente CONTRATO DE ARRENDAMENTO DE IMÓVEL RURAL PARA FINS DE EXPLORAÇÃO AGRÍCOLA, ficando desde já aceito, pelas cláusulas abaixo descritas.
CLÁUSULA 1 – OBJETO DO CONTRATO
O presente tem como OBJETO, o imóvel constituído de uma Fazenda denominada de (xxx), de propriedade do ARRENDADOR, situado na (Localização da Fazenda), cidade (xxx), no Estado (xxx); sob o Registro n.º (xxx), do Cartório do (xxx) Ofício de Registro de Imóveis, livre de ônus ou quaisquer dívidas.
PARÁGRAFO PRIMEIRO: O imóvel entregue na Data da assinatura deste contrato, pelo ARRENDADOR ao ARRENDATÁRIO, é constituído de uma área de (xxx) (hectares, metros quadrados, etc), como consta inclusive na descrição do Cadastro n.º (xxx) do INCRA.
PARÁGRAFO SEGUNDO: O ARRENDATÁRIO se compromete a utilizar-se somente da área demarcada e como consta nas fotografias e medidas constantes no documento anexo.
PARÁGRAFO TERCEIRO: Para efeito deste contrato, fica também estabelecido que o ARRENDADOR cede ao ARRENDATÁRIO os bens (xxx) (Descrevê-los) e o restante da área de terras, não incluídas as de arrendamento, os quais serão usados por este último, mediante pagamento de R$ (xxx) (Valor Expresso) a título de aluguel mensal.
CLÁUSULA 2 – PRAZO
O presente arrendamento terá o lapso temporal de validade de (xxx) meses, a iniciar-se no dia (xxx), do mês (xxx) no ano de (xxx) e findar-se no dia (xxx), do mês (xxx) no ano de (xxx), Data a qual a propriedade (arrendada e alugada) e os bens existentes nesta deverão ser devolvidos nas condições a quais foram entregues, efetivando-se independentemente de aviso ou qualquer outra medida judicial ou extrajudicial.
CLÁUSULA 3 – VALOR
Como valor deste arrendamento, o ARRENDATÁRIO se obrigará a pagar o preço de R$ (xxx) (Valor Expresso), a ser efetuado diretamente ao ARRENDADOR.
PARÁGRAFO PRIMEIRO: O preço do arrendamento será reajustado anualmente (ano agrícola), de acordo com os índices estabelecidos pelo INCRA.
PARÁGRAFO SEGUNDO: O pagamento do preço será feito em moeda corrente, no trigésimo dia útil após o término do ano agrícola que corresponde ao período de 30 de junho a 30 de julho.
PARÁGRAFO TERCEIRO: A título de aluguel das benfeitorias especificadas no PARÁGRAFO TERCEIRO da CLÁUSULA 1, e do restante de terras existente, o ARRENDATÁRIO pagará o valor de R$ (xxx) (Valor Expresso), no último dia útil de cada mês.
PARÁGRAFO QUARTO: O valor do aluguel será reajustado anualmente, tendo como base, os índices previstos e acumulados no período anual do (IGPM e IGP e IPC etc). Em caso de falta deste índice, o reajustamento do aluguel terá por base a média da variação dos índices inflacionários do ano corrente ao da execução do aluguel, até o primeiro dia anterior ao pagamento de todos os valores devidos.
PARÁGRAFO QUINTO: Todos os pagamentos efetuados entre os contratantes serão precedidos de recibo, o qual deverá mencionar pormenorizadamente todos os valores.
PARÁGRAFO SEXTO: Quaisquer financiamentos que porventura o ARRENDATÁRIO faça perante particulares ou instituições financeiras, para custear as fases do plantio, serão de sua inteira responsabilidade, sendo que lhe fica vedado oferecer em garantia os produtos oriundos do plantio, bem como as terras arrendadas e alugadas.
CLÁUSULA 4 – LAVOURA E TERRAS
A gleba de terras destinada à lavoura será cuidada e preservada de acordo com orientações do ARRENDADOR constantes no documento anexo. Devendo o ARRENDATÁRIO cuidar das mesmas como se fossem suas.
PARÁGRAFO PRIMEIRO: As terras as quais não forem utilizadas para lavoura, restará facultado ao ARRENDATÁRIO utilizá-las para criação de animais domésticos, desde que estes não venham a afetar aquelas destinadas à lavoura.
PARÁGRAFO SEGUNDO: Os materiais utilizados para plantação, manutenção e colheita correrão por conta e risco do ARRENDATÁRIO, tanto com relação a sua aplicação a terra, quanto à sua compra, ressaltando que deverá o mesmo aplicar material de boa qualidade, evitando acontecimentos como erosão. O objetivo maior, portanto, é a utilização máxima do solo, visando, contudo, a sua conservação.
CLÁUSULA 5 – DEVOLUÇÃO DA PROPRIEDADE
Findo o prazo de arrendamento que está diretamente ligado ao do aluguel, caberão as partes acordarem previamente se haverá prorrogação do prazo de vigências do mesmo. Caso as partes acordem que não haverá prorrogação, o ARRENDATÁRIO fará a devolução do imóvel arrendado bem como todos os materiais e terras alugadas.
DISPOSIÇÕES FINAIS
O presente contrato passa a vigorar entre as partes a partir da assinatura do mesmo, as quais elegem o foro da cidade de (xxx), onde se situa o imóvel, para dirimir quaisquer dúvidas provenientes da execução e cumprimento do mesmo.
Fazem parte do presente instrumento, os documentos que descrevem a fazenda, bem como o comprometimento do ARRENDATÁRIO em seguir as orientações do ARRENDADOR.
Os herdeiros, sucessores ou cessionários das partes contratantes se obrigam desde já ao inteiro teor deste contrato.
E, por estarem justas e convencionadas as partes e fiadores assinam o presente CONTRATO DE ARRENDAMENTO DE IMÓVEL RURAL PARA FINS DE EXPLORAÇÃO AGRÍCOLA, juntamente com 2 (duas) testemunhas.
Local, data e ano.
Arrendador
Arrendatário
Testemunha 1
Testemunha 2
Reconhecimento de firma de todos
Como montar um contrato de arrendamento?
Para elaborar um acordo eficiente, é importante detalhar cada item conforme as especificidades do tipo de arrendamento. Veja só:
1 – Identificação das partes
Inclua razão social, CNPJ, endereço, nome e cargo dos representantes legais de ambas as partes. Certifique-se de que todas as informações estejam corretas e completas para evitar problemas.
2 – Descrição do bem
Detalhe minuciosamente o bem arrendado, incluindo características físicas, localização e condições de uso. Especifique, por exemplo, a área de uma propriedade rural, o estado de conservação de equipamentos industriais ou a adequação de um imóvel comercial para o uso combinado.
3 – Prazo do contrato
Especifique o período de vigência do contrato, com datas de início e término claramente definidas. Não esqueça que diferentes prazos são admitidos de acordo com o tipo de arrendamento — no caso de arrendamentos rurais, o prazo mínimo pode ser de três anos, enquanto para arrendamentos mercantis, o prazo pode variar conforme a amortização do bem.
4 – Valor e forma de pagamento
Estabeleça o valor do arrendamento, a forma e a periodicidade dos pagamentos. Inclua detalhes sobre valores residuais de garantia, possíveis revisões anuais baseadas em índices de inflação e a necessidade de depósito caução ou outras garantias financeiras.
5 – Direitos e deveres das partes
Detalhe as responsabilidades de manutenção, conservação e uso do bem por parte do arrendatário, como a obrigação de manter a terra produtiva ou a manutenção de máquinas em boas condições de uso. Inclua também os direitos do arrendador, como a inspeção periódica do bem, e obrigações relacionadas a seguros e impostos.
6 – Condições de rescisão
Defina as condições para rescisão antecipada do contrato, incluindo prazos de aviso prévio e penalidades aplicáveis. Especifique indenizações por benfeitorias não autorizadas ou a devolução do bem em condições especificadas. Acrescente ainda as possíveis consequências da rescisão unilateral por qualquer uma das partes.
7 – Cláusulas especiais
Inclua cláusulas específicas que possam ser relevantes para o tipo de arrendamento. Para os mercantis, pode ser incluída a opção de compra do bem ao final do contrato. E para os rurais, podem ser colocadas condições sobre a utilização de recursos naturais e preservação ambiental.
8 – Assinaturas e reconhecimento de firma
Finalize o contrato com as assinaturas das partes envolvidas, lembrando que tudo pode ser feito virtualmente, utilizando plataformas de assinatura digital reconhecidas, que garantem a validade jurídica do documento.
Como gerir contratos de arrendamento?
Elaborar um contrato de arrendamento claro e detalhado é apenas a primeira etapa para assegurar uma relação produtiva e sem conflitos entre arrendadores e arrendatários. A gestão correta do acordo é igualmente crucial para garantir que todas as condições acordadas sejam cumpridas.
Departamentos jurídicos, em particular, enfrentam desafios significativos devido ao volume e à complexidade dos contratos que administram diariamente. A boa notícia é que algumas ações podem ser aplicadas para otimizar o trabalho.
Centralizar e organizar os contratos, incluindo suas versões, aditivos e documentos complementares, é uma delas. É possível optar por pastas no servidor da empresa, nuvens, diretórios online, como o Google Drive, ou softwares específicos para isso.
O importante é que, independentemente da modalidade escolhida, a segurança deve ser priorizada, com controle de acesso restrito a usuários autorizados, evitando a perda ou exclusão de arquivos e históricos.
Outra ação fundamental é o monitoramento de prazos e condições. Um agricultor arrendando várias parcelas de terra para cultivo, por exemplo, precisa estar ciente das datas de vencimento de cada contrato para planejar renovações ou a conclusão dos arrendamentos.
Assim, configurar alertas automáticos para prazos relevantes e inspeções de propriedade ajuda a manter tudo em ordem. Aqui, você pode usar planilhas Excel, aplicativos que criem lembretes e alertas, como o Google Agenda, e, ainda, softwares jurídicos.
Ainda nesse sentido, fazer a gestão de manutenção e reparos dos bens arrendados também é indicado, a fim de garantir que os termos do contrato sejam cumpridos e de avaliar a necessidade de atualizações ou ajustes nos direitos e deveres de arrendadores e arrendatários.
A comunicação eficiente entre as partes é outra questão fundamental. Seu departamento pode criar canais dedicados para lidar com consultas e disputas relacionadas aos contratos de arrendamento, facilitando a resolução de problemas e a negociação de termos.
Por fim, é preciso sempre ficar atento à conformidade legal. Uma empresa que arrenda imóveis em diferentes estados e países, por exemplo, deve garantir que cada contrato esteja de acordo com as leis locais. Portanto, manter-se atualizado com as legislações que afetam os contratos de arrendamento e integrar essas informações no processo de elaboração e revisão dos documentos é indispensável.
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Conclusão
Elaborar e gerir corretamente um modelo de contrato de arrendamento é fundamental para assegurar uma relação harmoniosa e produtiva entre arrendadores e arrendatários. Ao seguir as melhores práticas de elaboração e gestão de contratos, as empresas podem garantir que seus acordos sejam claros, justos e benéficos para todas as partes envolvidas, promovendo o crescimento e a sustentabilidade de seus negócios.
